【宅建士】
民法等の学習指針:単元編①
~制限行為能力者と売主の担保責任~


全国20万の宅建ファンの皆様こんにちは。才間です。

さて、引き続き「民法等(権利関係)」の学習指針についてお話を致します。
今回からは、「才間的に躓きやすいと考えられる単元」を取り上げて、学習の指針をお伝えしたいと思います。

第一回目は、「絶対に押さえなければならない、特に大切な単元」から、「制限行為能力者」と「売主の担保責任」を取り上げます。
また、過去の記事において、笠松先生ことマーク先生が単元ごとのおさえ方を書いてくれていますので、こちらも併せてご覧ください。


【制限行為能力者】
テキストには細々した内容も書かれていますが、おさえてほしいのは以下の内容です。

★ポイント1…制限行為能力者に関するルールを知る
 制限行為能力者とは、早い話が、一般的な日本語で言うところの「判断力」に乏しい人々のことです。判断力に乏しい方が、不動産取引のように金銭的に高額な契約を結ぶことは、リスクが伴います。そのため、
 ①制限行為能力者には、フォロー役である保護者(法定代理人)が付けられる。
 ②制限行為能力者が一定の契約を結ぶ際には、保護者のフォロー(主に同意)が求められる。
 ③制限行為能力者が結んだ一定の契約(保護者の同意なく結んでしまった契約等)は取り消せる。
 このようなルールがあります。

★ポイント2…制限行為能力者のタイプをイメージから捉える
 制限行為能力者には、
 ①未成年者
 ②成年被後見人
 ③被保佐人
 ④被補助人
 以上の4タイプが定められています。

 「未成年者」は皆さんもご存知の通りですが、②~④については初耳の方もいらっしゃるのではないでしょうか。ざっくりとしたイメージで申し上げると、
 ②は「自分が何をしているか、自分で認識できていない」程の重度の認知症の方
 ③は「ある程度自立しているが、重大な契約を取りまとめることまでは難しい」中程度の認知症の方
 ④は「基本的にはほぼ自立しているが、多少、不安要素がある」軽度の認知症の方
 という具合です。

★ポイント3…「どのような場合に保護者のフォローが求められるか」「どのような場合に契約を取り消せるか」をおさえる。
 ここが試験で問われるところですので、過去問でおさえるようにしましょう。
 制限行為能力者は判断力に乏しいわけですから、「金銭的にリスクが伴う」などの一定の契約を結ぶにあたっては、保護者のフォローが求められます。
 だからこそ、保護者のフォローなしに「リスクのある契約」を結んでしまった場合、その契約は取り消せるものとなります。


【売主の担保責任】
★ポイント1…内容すべてをおさえなくてよい
 売主の担保責任の単元では、様々なお話が展開されていますが、おさえてほしいものは
 ①瑕疵担保責任
 ②他人物売買(権利の全部、もしくは一部が他人に属する場合)
 ③担保的権利(抵当権)が付随した物件の売買

 以上です。あとのものは出題頻度が低いので、気にしなくていいでしょう。
 ①が内容的にわかりやすいので、ここから始めましょう。


★ポイント2…「②と③」は、悪意の買主でも売主に権利を主張できる
 「悪意」の登場人物は保護されないというイメージがあるかもしれませんが、上記②と③のお話では、悪意の買主も権利を主張することができます。ここは正解肢になりやすいところですのでおさえておきましょう。
 ②と③に関しては、「悪意の買主は、売主に対して健全な期待をしていたため、売主に文句を言うことができる」という考えが根底にあります。