【宅建士】
本試験直前対策(最終確認ポイント)


みなさん、こんにちは。山口です。10月受験のみなさんは、ブログを見る時間もないほど頑張っていらっしゃることと思います。試験直前期においては、過去問演習とともに、模擬試験などで50問の演習を行い、本試験形式での「解き方」に慣れておきましょう。その上で、「間違えた問題」や「分からなかった問題」については、原因を検証して克服しましょう。

1.民法等
事例形式で出題されることが多く、知識が不十分であったとしても現場思考で正解を導ける場合があります。借地借家法は、民法上の賃貸借の理解にもつながるので、必ず対策すべきです。
      

項目 ポイント
制限行為能力者 保護者の権限,単独で有効にできる行為
意思表示 錯誤,第三者の保護要件の違い
代理 無権代理人に対する責任追及,表見代理
時効 取得時効(占有の承継),消滅時効(完成猶予・更新),援用
債務不履行 遅滞時期,法定利率,損害額の予定,履行遅滞中の履行不能
解除 催告の要否,第三者との関係,手付解除
契約不適合責任 「種類・品質」・「数量・権利」に関する不適合
保証・連帯債務 成立要件,絶対効,連帯保証
委任・請負 中途終了の場合の報酬請求,請負人の契約不適合責任
不法行為 使用者責任・工作物責任・共同不法行為
物権変動 登記の要否:「~前」,「~後」に分けて理解
共有 保存・管理・処分行為の要件,共有物分割
抵当権 性質・効力,物上代位,法定地上権
相続 相続分の計算,承認・放棄,遺贈・遺留分侵害額請求
不動産登記法 単独申請の例外,仮登記,区分所有建物の特則
賃貸借契約 存続期間・対抗要件の違い,更新に関する問題
借地権・借家権
区分所有法 定義,集会(手続・決議要件),規約,義務違反者,復旧・建替え



2.宅建業法
出題範囲が狭く、同じ内容が繰り返し出題されているため、短期間での実力アップが見込めます。過去問を何回も解き、「ひっかけポイント」を把握しましょう。

項目 ポイント
宅建業の意味 「宅地」・「建物」・「取引」・「業」の定義
事務所 本店(主たる事務所)・支店(従たる事務所)の扱い
免許 免許の基準,免許換え,業者名簿の登載事項
宅建士制度 登録の基準,登録の移転,登録簿の登載事項
営業保証金・保証協会 2つの制度の相違点
広告規制 誇大広告,広告開始時期(契約締結時期と比較)
事務所以外の場所 案内所の設置・届出
業務に関する規制 手付貸与,不当な履行遅延,重要な事実不告知,その他
媒介・代理 媒介契約書,一般・専任・専属専任の相違点
重要事項の説明 説明事項:①物件面・②権利面・③履行面
35条・37条書面 記載事項:契約前(判断材料)・契約後(トラブル防止)
8種規制 「クーリングオフ」,「手付金等の保全措置」,「手付額の制限」,「他人物売買」,
「損害賠償額の予定」,「契約不適合責任の特約」
住宅瑕疵担保履行法 資力確保措置,供託等の届出
報酬額の制限 売買の「一方の媒介」を基本として計算,賃貸(権利金の処理)
監督 監督処分,処分権者



3.法令上の制限
過去問の繰り返し、定義を入れ替えた問題が多くみられます。特に、数字と直後の文字(以上・以下、超・未満など)は正確に。

項目 ポイント
都市計画法 ①各用語の定義,計画決定手続
②都市計画制限,開発許可
建築基準法 建築確認
①単体規定:建築協定,避雷針,非常用エレベーター,開口部の面積
②集団規定:用途規制,建蔽率・容積率,高さ制限,道路規制,防火・準防火地域
国土利用計画法 事後届出制・事前届出制を比較
農地法 3条・4条・5条の規制,届出で済む例外
土地区画整理法 仮換地の指定と効果,換地処分の効果
宅地造成等規制法 「知事の許可」が必要な造成の規模(切土・盛土),届出制
その他の制限法令 特徴ある名称の許可権者以外は「知事の許可」



4.税法・価格の評定・5問免除科目
何度も出題されてパターン化した問題や、常識から解ける問題もあるため、過去問にある事項は必ず得点するという守りに徹しましょう。

項目 ポイント
税法 各税の特徴・「特例措置」
①不動産取得税・固定資産税の違い
②直系尊属からの住宅購入資金贈与・相続時精算課税制度
価格の評定 ①「不動産鑑定評価基準」→鑑定手法の「併用」
②「地価公示法」→地価公示の手続,公示価格の効力(指標・規準)
5問免除科目 ①住宅金融支援機構→証券化支援業務(フラット35),直接融資業務
②景表法→広告規制:宅建業者に厳しい方向で判断
③土地→「宅地」に適するかどうか
④建物→建物の構造・工法,材料の特徴(木材・鉄・コンクリート)
⑤不動産の需給・統計→近年の傾向の把握・前年データとの比較