【宅建士】
10月本試験を終えて
みなさん、こんにちは。山口です。10月受験のみなさん、受験お疲れさまでした。10月本試験は、民法等と法令上の制限に難問が散見されましたが、宅建業法とその他関連知識は基本的な知識を素直に問う問題が多く、合格への手ごたえを感じた方も多かったのではないでしょうか。12月受験のみなさんも、10月本試験の内容が気になることと思いますので、出題項目を確認していきましょう。
１．民法等
民法等は予想通りというべきか、改正点の知識を問う問題が８問出題されました（問２～問７・問９・問14）。また、近年おなじみの判決文をもとに解答する形式の出題（問３）もありましたが、正誤の個数を解答する問題は出題されていません。
| 問題№ | 項目 | ポイント |
|---|---|---|
| １ | 相隣関係 | 公道に通じない土地（袋地）の通行権 |
| ２ | 保証・根保証 | 事業債務についての普通保証契約・賃借人の債務についての根保証契約 |
| ３ | 契約の解除 | 帰責事由の要否・軽微な債務不履行・無催告解除 |
| ４ | 賃貸借 | 賃借人の原状回復義務と敷金 |
| ５ | 委任 | 受任者の報酬請求権・注意義務・委任の終了 |
| ６ | 錯誤 | 表意者の重大な過失による錯誤・動機の錯誤 |
| ７ | 保証 | 売主のための保証人・付従性・求償権 |
| ８ | 相続 | 相続回復請求権の時効・代襲相続 |
| ９ | 売買・贈与 | 解約手付（履行の着手）・書面によらない贈与・負担付贈与 |
| 10 | 取得時効 | 占有の承継 |
| 11 | 借地権 | 対抗要件・特約・更新 |
| 12 | 借家権 | 定期建物賃貸借 |
| 13 | 区分所有法 | 共用部分（過半数の意味：「２分の１以上」か？） |
| 14 | 不動産登記法 | 区分建物の保存登記・配偶者居住権の登記 |
２．宅建業法
基本的な知識を中心とした出題で、正誤の個数を問う問題も４問しかなかったため、満点の方もいらっしゃるのではないでしょうか。過去問を繰り返し解くことの重要性を再認識しました。また、民法の改正点を反映して、解約手付に関する問題（問32）、契約不適合責任に関する問題（問42）もありました。
| 問題№ | 項目 | ポイント |
|---|---|---|
| 26 | 免許 | 信託会社の特例 |
| 27 | 広告 | 広告開始時期の制限・取引態様の明示 |
| 28 | 宅建士 | 合格の効力・宅建士証 |
| 29 | 媒介契約 | 媒介契約書・レインズ登録・有効期間・報告義務 |
| 30 | 報酬 | 売買・貸借の媒介 |
| 31 | 重要事項の説明 | 売買・貸借の媒介（区分所有建物） |
| 32 | ８種規制 | 手付・クーリングオフ・割賦販売 |
| 33 | 37条書面 | 必要的記載事項・任意的記載事項・記名押印 |
| 34 | 宅建士の登録 | 登録先・変更の登録・登録の移転 |
| 35 | 営業保証金 | 取引により生じた債権・供託金額 |
| 36 | 保証協会 | 還付 |
| 37 | 37条書面 | 買主が宅建業者の場合 |
| 38 | 一般媒介契約 | 記名押印・価額についての意見・レインズ登録・有効期間 |
| 39 | 従業者名簿・ 従業者証明書 |
閲覧請求・名簿の記載事項・従業者証明書の携帯義務 |
| 40 | クーリングオフ | クーリングオフの可否のあてはめ |
| 41 | 重要事項の説明 | 記名押印・宅建士証の提示義務・説明の場所 |
| 42 | ８種規制 | 契約不適合責任に関する特約・手付金等の保全措置 |
| 43 | 免許 | 免許の基準・廃業の届出 |
| 44 | 重要事項の説明 | 耐震診断・敷金等の精算・信託受益権・区分所有建物 |
| 45 | 住宅瑕疵担保 履行法 |
資力確保措置 |
３．法令上の制限
正誤の個数を問う問題は出題されず、全体として標準的な問題でした。しかし、都市計画法（問15）と土地区画整理法（問20）において、過去に出題されていない点を問う選択肢がありました。
| 問題№ | 項目 | ポイント |
|---|---|---|
| 15 | 都市計画法 | 地区計画・都市計画事業・「第二種」住居地域 |
| 16 | 都市計画法 | 開発許可の申請・建築行為等の制限 |
| 17 | 建築基準法 | 建築確認・単体規定 |
| 18 | 建築基準法 | 道路内の建築制限・用途制限・容積率の特例・日影規制 |
| 19 | 宅地造成等規制法 | 土地の立入り・定義・転用の届出・変更の届出 |
| 20 | 土地区画整理法 | 組合の設立認可・総会開催の要件・賦課金額・参加組合員 |
| 21 | 農地法 | ３条許可・市街化区域内の特例 |
| 22 | 国土利用計画法 | 事後届出期間の起算日・「予約・贈与・交換」 |
４．その他関連知識（税法・価格の評定・５問免除科目）
税法は印紙税と出題が予想された不動産取得税であり、価格の評定も出題が予想された不動産鑑定評価基準でしたので、得点できたと思われます。また、５問免除科目も比較的平易な問題だったといえます。
| 問題№ | 項目 | ポイント |
|---|---|---|
| 23 | 印紙税 | 消費税の扱い・交換契約書・国の扱い・賃貸借契約書 |
| 24 | 不動産取得税 | 税率・免税点・家屋の改築・共有物の分割 |
| 25 | 不動産鑑定評価基準 | 最有効使用・対象不動産の確定・特殊価格・原価法 |
| 46 | 住宅金融支援機構 | 証券化支援事業・災害復興建築物・団体信用生命保険 |
| 47 | 景表法（公正競争規約） | 路地状部分・所要時間・広告開始時期・管理費の表示 |
| 48 | 統計 | 地価公示・土地取引件数・建築着工統計・売上高経常利益率 |
| 49 | 土地 | 氾濫の原因・宅地選定・液状化・地形や地質的な条件 |
| 50 | 建築物の構造 | 建物の構成・基礎の構造と種類 |