【宅建士】
宅建業法の重要ポイント①


みなさん、こんにちは。山口です。
さて、突然ですが、試験に合格するためには、宅建業法で高得点をとる必要があるのは言うまでもありません。
この8月のブログでは2回にわたって、宅建業法が得意科目になるよう、重要ポイント10項目について見ていきます。

(1)免許の基準(欠格要件)
免許の基準は、宅建業者に「ふさわしくない」者を排除するという視点で検討しましょう。まず、審査対象となる登場人物を確認してください。①申請者自身・②申請者である法人の役員・③申請者の政令で定める使用人(支店長など)が審査対象です。申請者が成年者と同一の行為能力を有しない未成年者の場合には、④申請者の法定代理人(親権者など)が審査対象となります。
次に、審査項目を確認しましょう。①免許取消歴・②前科歴・③暴力団関係者・④行為能力等の4つに着目です。①の免許取消歴があると、免許取消日から5年間、免許を取得できませんが、欠格事由となる免許取消事由は3つだけ(不正手段で免許を受けた、業務停止処分事由に該当し情状が特に重い、業務停止処分違反)です。②の前科歴は、罰金か懲役・禁錮かに分けて考えることがポイントです。罰金でも欠格事由となる犯罪は3つだけ(宅建業法違反、暴力的犯罪、背任罪)です。懲役・禁錮の場合は、犯罪の種類を問わず、すべて欠格事由となります。

(2)事務所と案内所
事務所には、事務所「ごと」に、以下の「5点セット」を設置する必要があります。そして、案内所との違いがよく出題されます。すべての案内所には、①標識の掲示が必要です。さらに、契約の申込みを受けたり契約を締結する案内所には、②最低「1名」の成年者である「専任」の宅建士を設置する義務があります。また、案内所を設置した者は、③免許権者・その所在地を管轄する都道府県知事に届出をする義務があります。

事務所「ごと」に必要とされる「5点セット」
①標識の掲示・②報酬額の掲示・③帳簿の備え付け・④従業者名簿の備え付け・
⑤成年者である「専任」の宅建士の設置(業務に従事する者5名に1名以上の割合)
※5点セット違反は罰則あり(①~④:50万円以下の罰金、⑤:100万円以下の罰金)
 →宅建士の設置義務違反のみ重罰


(3)宅建業者と宅建士
宅建業者の免許制度と宅建士の登録制度については、必要とされる手続に違いがありますので、比較して学習しましょう。

  宅建業者 宅建士
一定の事項に変更があった場合 変更の届出 変更の登録
変更後30日以内 変更後遅滞なく
業務地が移転した場合 免許換え 登録の移転
義務 任意(しなくてもよい)
廃業等の届出 死亡等の届出
やめる場合 届出事由発生日から30日以内
(死亡の場合は相続人が知った日から起算)


(4)営業保証金制度と弁済業務保証金制度
「どんな場面に何をするのか」を意識して、両者の違いを把握しましょう。

①預ける場面(供託):お金は業者から供託所へ

営業保証金制度 弁済業務保証金制度
宅建業者は、営業保証金(本店1000万円、支店1カ所500万円)を本店の最寄りの供託所に全額を金銭または有価証券で一括して供託 宅建業者は、保証協会に、弁済業務保証金分担金(本店60万円、支店1カ所30万円)を金銭により納付
その後、保証協会が、法務大臣及び国土交通大臣の定める供託所(東京法務局)に弁済業務保証金を供託


②使う場面(還付):お金は供託所から客へ

営業保証金制度 弁済業務保証金制度
債権者が、直接、供託所に還付請求 債権者は、保証協会の認証を受けて、供託所に還付請求
その後、宅建業者は、還付により生じた不足額を供託 その後、保証協会は、還付額に相当する弁済業務保証金を供託
一方、宅建業者は、還付額に相当する還付充当金を保証協会に納付


③返してもらう場面(取戻し):お金は供託所から業者へ

営業保証金制度 弁済業務保証金制度
宅建業者が公告をして取り戻す
ただし、保証協会の社員となったとき、主たる事務所の移転により新たに営業保証金を供託したときは、公告不要
保証協会が公告をした後、取り戻した金額に相当する分担金を宅建業者に返還する
※一部の事務所の廃止→公告必要 ※一部の事務所の廃止→公告不要


(5)媒介契約
媒介契約は、専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いを覚えることが重要です。

  専任媒介契約 専属専任媒介契約
有効期間 3ヵ月以内
業務処理状況の報告義務 2週間に1回以上 1週間に1回以上
指定流通機構への登録義務 契約締結日から7日以内
(休業日を除く)
契約締結日から5日以内
(休業日を除く)