【宅建士】
10月本試験出題科目


皆さんこんにちは。山口です。
まずは10月受験をされた方々、お疲れさまでした。
昨年の10月本試験の合格点が史上最高の38点であったためか、今年の10月本試験は過去未出題の難問や一工夫がされた選択肢も散りばめられており、解きづらい問題もあったかと思われます。
12月受験の皆さんは、10月本試験の出題項目を参考に学習を継続してください。

1.民法等
近年おなじみとなった判決文型の問題が問1に出題され、正誤の個数を問う問題が5年ぶりに出題されたことが形式的な特徴です。内容的には、改正点に関連する問題が7問出題されたことと(問2・問4~問8・問10)、配偶者居住権や選択債権という難問も散見されたことが特徴です。

問題№ 項目 ポイント
敷金 判決文型の問題(敷金返還債務と家屋明渡債務との関係)
連帯債務 絶対的効力事由
各種の契約 一方の当事者が死亡した場合の処理
配偶者居住権 存続期間・対抗要件
制限行為能力 未成年者・意思能力
債権譲渡 将来債権の譲渡・譲渡制限特約
契約不適合責任 追完請求・解除
不法行為 工作物責任・損害賠償請求権の消滅時効
相続 「連れ子」の相続権
10 選択債権 選択権を有する者・給付不能の場合の処理
11 借地権 定期借地権・一時使用目的
12 借家権 敷金の承継・定期建物賃貸借
13 区分所有法 書面決議・重大変更・分離処分の禁止・床面積の計算方法
14 不動産登記法 単独申請の例外・申請代理人の権限

2.宅建業法
基本的な知識や過去に出題された事項を問う問題が多く、過去問をマスターすることの重要性を再認識させられました。
ただ、問題文が典型的でない具体例や表現で書かれているものもあり、単なる文字の暗記ではなく、個々の事項を正確に理解することが要求されているようです。なお、正誤の個数を問う問題は5問で、例年通りでした。

問題№ 項目 ポイント
26 重要事項の説明 代金以外の金銭・登記申請時期・物件引渡時期
27 免許の基準 免許欠格者
28 宅建士 登録先・変更の登録・登録の移転・登録消除
29 事務所・案内所 標識・従業者名簿・報酬額の掲示・専任の宅建士の設置
30 広告 広告料金・取引態様の明示・未完成物件・誇大広告
31 保証協会 還付充当金・社員の地位の喪失・加入前に生じた債権
32 免許の要否 用途地域外の土地・免許不要となる者
33 重要事項の説明 「水害ハザードマップ」の説明事項
34 営業保証金 供託の方法・還付
35 宅建士 宅建士証・登録欠格者・変更の登録・登録の移転
36 重要事項の説明 「建物の貸借」の媒介における説明事項
37 35・37条書面 区分所有建物の貸借の媒介・「自ら貸主」の場合
38 一般媒介契約 有効期間・業務処理状況の報告の頻度・レインズ登録
39 クーリングオフ 「告知書面」の記載事項
40 業務上の規制 標識・帳簿・行為能力の制限・守秘義務
41 37条書面 記名押印・交付の相手方・記載事項
42 8種規制 割賦販売・手付金等の保全措置・違約金・損害賠償
43 業務上の規制 手付貸与等の禁止・電話勧誘の際の告知事項
44 報酬 低廉な空家等の売買の特例
45 住宅瑕疵担保履行法 資力確保措置・指定住宅紛争処理機関

3.法令上の制限
都市計画法(問16)、建築基準法(問17・18)、土地区画整理法(問20)において、改正点や過去に出題されていない点について詳細に問う選択肢があり、難問が多かった印象です。その反面、過去問で頻出の選択肢もありました。なお、正誤の個数を問う問題はありませんでした。

問題№ 項目 ポイント
15 都市計画法 地区計画
16 都市計画法 開発許可の要否
17 建築基準法 建築確認・単体規定
18 建築基準法 用途制限・建蔽率
19 宅地造成等規制法 宅地造成の規模・造成宅地防災区域の指定
20 土地区画整理法 換地計画・換地処分・建築行為等の制限・役員の解任請求
21 農地法 3条許可・5条許可
22 国土利用計画法 事後届出期間・助言・罰則・複数の土地取引をした場合

4.その他関連知識(税法・価格の評定・5問免除科目)
税法の2問や不動産鑑定評価規準は、細かな点を問う出題があり難問でした。一方、免除科目の5問は、細かな点を問う選択肢があるものの基本的な知識を問う出題が多く、過去問を検討していれば正解肢を発見できる問題であったといえます。

問題№ 項目 ポイント
23 所得税 譲渡所得の特別控除の方法・課税標準
24 不動産取得税 新築住宅の課税標準の特例・徴収方法・標準税率
25 不動産鑑定評価基準 価格形成要因・再調達原価・事情補正・限定賃料
46 住宅金融支援機構 譲受対象債権・合理的土地利用建築物・フラット35S
47 景表法(公正競争規約) 畳数表示・団地と駅の距離・完成予想図・二重価格
48 統計 建築着工統計・土地取引件数・地価公示・営業利益
49 土地 森林・火山麓・崖錐・土石流
50 建物の構造 鉄骨構造の基本知識